2. Quartal 2021: Steigende Marktwerte und höhere Renditen

von Renato Faoro, eidg. diplomierter Betriebswirtschafter HF und Mitglied des Kaders bei Remax, Region Chur

Der Marktwert von gemischt genutzten Renditeimmobilien (bestehend aus 60 Prozent Wohnanteil und 40 Prozent Büronutzung) hat sich im 2. Quartal 2021 zum Vorquartal schweizweit um 0,5 Prozent erhöht, wie Auswertungen von FPRE (Fahrländer & Partner) zeigen. 
Mit Blick auf die vergangenen vier Quartale betrug die Wertsteigerung ebenfalls 0,5 Prozent. Je nach Teilsegment war im abgelaufenen Quartal die Entwicklung allerdings unterschiedlich: Während Büroimmobilien stagnierten (0,0 Prozent), legten Mehrfamilienhäuser um 0,8 Prozent zu. 
Über die letzten vier Quartale haben allerdings sowohl Büroimmobilien (+0,6 Prozent) als auch Mehrfamilienhäuser (+0,4 Prozent) leicht an Marktwert dazugewonnen. Regional betrachtet sind die Marktwerte gemischt genutzter Renditeimmobilien in den Regionen Zürich (+2,9 Prozent) und Ostschweiz (+1,0 Prozent) zum Vorjahresquartal am deutlichsten angestiegen. Gleichzeitig kam es in anderen Regionen zu Wertminderungen: so im Mittelland (-2,9 Prozent), im Gebiet Genfersee (-1,8 Prozent) sowie im Raum Basel (-0,4 Prozent).

Gemischt Genutzte mit Renditeplus

Gemäss provisorischen Daten beträgt die Cashflow-Rendite im Jahr 2021 bei den gemischt genutzten Renditeimmobilien wie schon im Vorjahr 3,2 Prozent. Hingegen ist die Gesamtrendite auf 4,1 Prozent nach 3,0 Prozent im Vorjahr angestiegen. Dieser Anstieg ist auf die Entwicklung der Wertänderungsrendite zurückzuführen, welche nach einem negativen Vorzeichen im Vorjahr (-0,2 Prozent) 2021 voraussichtlich wieder positiv sein wird (+0,9 Prozent).

Mögliche Folgen bei Zinssteigerungen

Kontinuierlich steigende Marktwerte und eine im Vergleich zu den Anlagealternativen weiterhin ansehnliche Rendite halten Immobilienanlagen – vor allem Investments in Mehrfamilienhäuser – weiterhin attraktiv. Eine Situation, die jedoch nicht immer so bleiben dürfte: «Die Entwicklung der Rendite hängt eng mit der Zinsentwicklung zusammen, und diesbezüglich ist die Frage nicht ob, sondern wann die Zinsen steigen», erklärt Stefan Fahrländer, Partner bei FPRE.
Wenn es denn einmal so weit sei und die Renditeerwartung der Investoren steigen würde, werde dies zu sinkenden Marktwerten von Mehrfamilienhäusern führen, so Fahrländer weiter. Sollte zudem die Rendite der Bundesobligationen ein bestimmtes Niveau übersteigen – wo dieser Grenzwert liege, sei jedoch schwierig vorauszusagen –, dann sei es durchaus wahrscheinlich, dass die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern stark zurückgehe und die Bautätigkeit einbrechen könne, so der Immobilienfachmann.

MFH: Stabile Marktwerte erwartet

In unmittelbarer Zukunft zeichnet sich dieses Szenario allerdings noch nicht ab. Die Mieten sind stabil, und grosse Änderungen an der Zinsfront hat es in der Schweiz noch keine gegeben. FPRE erwartet daher für den restlichen Jahres-verlauf 2021 bei Mehrfamilienhäusern stabile Marktwerte. Dabei haben stark nachgefragte Regionen noch etwas Spielraum nach oben, während sich in der Peripherie vor allem bei Altbauten Wertverluste abzeichnen.

Büroimmobilien unter Druck

Bei Büroimmobilien hingegen – dieser Markt hatte über die letzten Jahre mit rückläufigen Mieterträgen und steigenden Leerständen zu kämpfen – geht FPRE von Preisrückgängen aus, in erster Linie abseits der Toplagen.