Unterhalts- und Nebenkosten mitrechnen

von Jan Christmann, Immobilienökonom (IRE/BS) sowie Inhaber der Top Living Immobilien AG, Lizenznehmer der Engel & Völkers Wohnen Schweiz AG

Wer sich den Traum eines Eigenheims erfüllen möchte, der hat schnell einen neuen besten Freund: den Taschenrechner. Benötigt man für die Baufinanzierung ohnehin ein optimal aufgestelltes Gesamtbudget, sollten laufende Neben- und Unterhaltskosten am besten von Anfang an bei der Planung der möglichen Darlehensrate berücksichtigt und von einem Fachmann beurteilt werden. Denn diese Auslagen kommen letztlich zur Rückzahlungsrate hinzu.

Vom Wasser bis zur neuen Fassade

Als Ausgangslage gilt grundsätzlich, dass die monatlich anfallenden Kosten für Eigenheim 33 Prozent des Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollten. Mitgerechnet werden hier aber nicht nur Hypothekarzinsen und Amortisation, sondern auch die zu erwartenden Unterhalts- und Nebenkosten. Sie betragen in der Regel jährlich ein Prozent des Immobilienwertes. Dazu gehören alle Ausgaben, die unabhängig von den Anschaffungskosten der Immobilie regelmässig anfallen. Während die Nebenkosten Wasser, Strom, Kehricht, Heizung und Hauswartung mit 0,6 Prozent des Immobilienwertes berechnet werden, entfallen weitere 0,4 Prozent auf die Unterhaltskosten. Das sind die Kosten für kleinere Reparaturen und die Pflege von Garten und Umschwung, was dem Instandhalten der Liegenschaft dient. Dazu gehören zusätzlich einfache Arbeiten wie Streichen der Wände, Erneuerung von Bodenbelägen und grössere Auslagen wie Erneuerung der Küche, Sanitärinstallationen oder Fassadenausbesserungen.

Überraschungen vorbeugen

Um die effektiven monatlichen Neben- und Unterhaltskosten richtig zu erfassen und mögliche Sparpotenziale auszuloten, benötigt man erstens einen umfassenden Überblick über alle relevanten Kostenpunkte und zweitens eine realistische Einschätzung der Bausubstanz. Ist die Liegenschaft bereits etwas in die Jahre gekommen oder befindet sie sich sogar in einem baufälligen Zustand, besteht die Gefahr, dass die Neben- und Unterhaltskosten unverhofft massiv höher ausfallen – besonders dann, wenn dringender Renovationsbedarf besteht. Deshalb ist es wichtig, zur Absicherung Rücklagen zu bilden. So können Eigenheimbesitzer verhindern, dass finanzielle Engpässe entstehen und im schlimmsten Fall die Hypothek erhöht werden muss, was allenfalls die einzige Variante ist, die benötigten Mittel für Renovierungsarbeiten zu decken.
Es lohnt sich auch aus steuerlicher Sicht, Renovations- und Reparaturarbeiten sorgfältig zu koordinieren und genau zu planen. Aufwendungen für den Unterhalt einer Liegenschaft können zwar von den Steuern abgezogen und anschliessend in der Unterhalts- und Nebenkostenabrechnung erfasst werden. Aber nicht alle: Ausgeschlossen sind Ausgaben, welche von der Steuerverwaltung als wertvermehrende Investitionen eingestuft werden. Darunter fällt zum Beispiel der Einbau einer luxuriösen Kochkombination, welche die in die Jahre gekommene Küche ersetzen soll. In diesem Fall kann lediglich die Differenz zum Neuwert einer einfachen Küche steuerlich abgezogen werden, da die deutlich teurere Küche normalerweise als wertvermehrende Investition beurteilt wird.

Hausbesitzer sind im Vorteil

Verhältnismässig einfach ist die Ausgangslage für Hausbesitzer. In diesem Fall kann der Besitzer frei entscheiden, welche Renovationsarbeiten er zu welchem Zeitpunkt ausführen lassen will.
Komplexer wird die Situation hingegen beim Stockwerkeigentum. Zwar können Wohnungsbesitzer die eigene Wohnung in Eigenregie erneuern und umgestalten, dies betrifft aber lediglich die eigenen vier Wände. Alle weiterführenden Arbeiten müssen von der Stockwerkeigentümerschaft abgesegnet werden. Das bedeutet nichts anderes, als dass der Eigentümer einer Wohnung gezwungen werden kann, sich an diesen Kosten zu beteiligen.
Ungeachtet dessen, ob es sich um ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung handelt: Für Immobilienbesitzer lohnt es sich, vorauszuschauen und einen eigenen Fond anzulegen. Wer regelmässig Geld für Renovationen, Reparaturen, Unterhalt und Nebenkosten zur Seite legt, vermindert das Risiko, plötzlich auf seine Ersparnisse zurückgreifen zu müssen.