Probleme bei der Vermietung von Wohnungen im Stockwerkeigentum

von Beat Bernhard, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder, Immobilienbewirtschafter und -vermarkter mit eidg. FA bei der Beat Bernhard GmbH, Untervaz

Ein Stockwerkeigentümer muss sein Nutzungsrecht nicht persönlich ausüben. Dies ist einer der Gründe, warum ein Kauf von Stockwerkeigentum in den letzten Jahren als sichere Kapitalanlage sehr attraktiv geworden ist. Es steht einem Käufer frei, seine Räume einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Vor allem aus finanziellen Gründen ist er sehr daran interessiert, einen längeren Leerstand zu vermeiden. Doch diese Variante der Nutzung einer sich im Stockwerkeigentum befindlichen Wohnung birgt auch Konfliktpotenzial. Das Recht, seine Räume zu vermieten, bringt auch Einschränkungen mit sich. 

Vermietung gemeinschaftlicher Teile

Gemeinschaftliche Teile gehören zum Bestand der Liegenschaft und sind darum «gemeinschaftlich». Normaler-weise dürfen diese Teile (Treppenhaus, Lift, Veloräume, gemeinschaftliche, disponible Räume usw.) von allen genutzt werden.
Solche Räume zu vermieten ist möglich (disponible Räume werden vielfach vermietet), muss aber durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft genehmigt werden und darf nicht von einem einzelnen Eigentümer vermietet werden. 

Hausordnung als Teil des Mietvertrags

Normalerweise wird ein Sondernutzungsteil (Dachterrassen, Parkplätze, Gartensitzplätze usw.) zur alleinigen Nutzung mit der Wohnung vermietet. Diese Liegenschaftsteile sind gemeinschaftlich, dürfen aber nur von dem entsprechenden Berechtigten genutzt werden. Die Gartensitzplätze bergen dabei am meisten Konfliktpotenzial. Mit wenigen Ausnahmen entscheidet die Stockwerkeigentümergemeinschaft, wie diese Liegenschaftsteile genutzt werden dürfen. Für das Nutzungsverhalten des Mieters ist der Eigentümer verantwortlich. Sollten dem Mieter Versprechungen gemacht worden sein, die der Vermieter nicht einhalten kann, wird er dem Mieter gegenüber eventuell schadenersatzpflichtig. Aus diesem Grunde ist es empfehlenswert, die Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrags zu machen. Mit der Unterschrift auf dem Mietvertrag verpflichtet sich der Mieter, die Hausordnung zu akzeptieren und einzuhalten. 
Der Eigentümer/Vermieter sollte den Mieter unbedingt darauf aufmerksam machen, dass er sich im Stockwerkeigentum befindet und dort andere Regeln gelten als in einem Miethaus. 

Vorgaben der Gemeinschaft gehen vor

Mit der Miete einer Eigentumswohnung geht man einige Risiken ein. Man hat grundsätzlich weniger Rechte, als man vielleicht gemeinhin denkt. 
Schlussendlich entscheidet die Stockwerkeigentümergemeinschaft, wie im Hause gelebt wird und nicht der Vermieter oder gar der Mieter. Dieser hat sich vollumfänglich an die Vorgaben der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu halten. 

Spezialfall Airbnb

Bei einer kurzfristigen Vermietung über Airbnb spricht man nicht mehr von einem gewöhnlichen Mietverhältnis, sondern um eine Art Parahotellerie. Das Bundesgericht hat einen ersten Entscheid gefällt. Die betroffene Gemeinschaft befand sich nicht in einem Tourismusort. Im Begründungsakt ist festgehalten, dass die Wohnungen zum Wohnen zu nutzen sind. Die Verwendung für Erwerbszwecke, ausser für Büros, ist nicht gestattet. 
Der Beschluss, dass unregelmässige, tage-, wochen- oder monatsweise Vermietung nicht gestattet ist, wurde mit der erforderlichen 2/3-Mehrheit von der Gemeinschaft an einer ausserordentlichen Versammlung genehmigt und später vom Bundesgericht gestützt. Interessant wird es sein, wie das Bundesgericht einmal entscheiden wird, wenn sich eine Liegenschaft in einem Tourismusort befindet.