Fragen rund um das Thema Hauseigentum beantwortet

Selbst wenn der Traum vom Eigenheim Wirklichkeit wird, stehen Hauseigentümer oft vor einer Fülle von Fragen und Herausforderungen. Von rechtlichen Aspekten über Finanzfragen bis hin zu praktischen Anliegen – die Welt des Hauseigentums kann komplex und verwirrend sein. Doch zum Glück muss man sich nicht allein durch diesen Dschungel kämpfen. Wir haben uns an die Experten der Rechtsabteilung des Hauseigentümerverbands Graubünden gewandt, um Antworten auf 7 Fragen rund um das Thema Hauseigentum zu erhalten. 

#1 – Was muss ich beachten, wenn ich eine Immobilie erwerben möchte, die Teil einer Eigentümerschaft ist?

Antwort HEV: Aus juristischer Sicht ist es wichtig, dass beim Immobilienkauf in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft alle relevanten Unterlagen zusammengestellt und geprüft werden. Dies sind unter anderem der Grundbuchauszug, die Stockwerkeigentumsbegründung und das Reglement der Gemeinschaft.

Ebenfalls zu prüfende Punkte sind:

• Gibt es betreffend das Kaufobjekt offene Stockwerkeigentumsbeiträge?
• Gibt es unbezahlte Handwerkerforderungen?
• Bestehen pendente Rechtsstreitigkeiten - unter anderem mit Nachbarn, in der Stockwerkeigentümergemeinschaft oder mit Handwerkern?
• Gibt es pendente Auflagen von Behörden - zum Beispiel Feuerpolizei?
• Wer ist die Verkäuferschaft? Gibt es beispielsweise ein Risiko, dass diese die Wertzuwachssteuern (Grundstückgewinnsteuern) aus dem Verkauf nicht bezahlen könnte und diese sicherzustellen ist?

#2 – Welche rechtlichen Vorkehrungen muss ich treffen, wenn ich mein Haus oder Teile davon vermieten möchte? Was gilt bei Feriengästen und Angeboten wie Airbnb?

Antwort HEV: Wichtig ist eine gute, klare vertragliche Grundlage. Dabei sind insbesondere der Zweck, zu dem das Mietobjekt gebraucht werden kann, und das genaue Mietobjekt (werden z.B. auch Gartenanteile mitvermietet) zu umschreiben und auch die finanziellen Aspekte (nebst dem Mietzins auch die Nebenkosten und deren Abrechnungsart) festzuhalten.

Weiter ist zu beachten, dass beispielsweise in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft die Mieterschaft auch diese Regeln einhält (z.B. spezielle Reglementsbestimmungen zu Airbnb etc.).

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#3 – Welche rechtlichen Konsequenzen drohen mir, wenn ich meine Immobilie ohne Genehmigung umbaue oder erweitere?

Antwort HEV: Geringfügige bauliche Änderungen im Innern von Bauten und Anlagen - mit Ausnahme von Änderungen der Nutzfläche oder der Anzahl Räume - bedürfen keiner Baubewilligung. Ebenfalls bedürfen blosse Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und Anlagen keiner Baubewilligung, sofern sie nur der Werterhaltung dienen und die Baute dadurch keine Änderung oder Zweckänderung erfährt. Sie müssen solche Bauvorhaben jedoch vor der Ausführung der kommunalen Baubehörde schriftlich anzeigen.

Übersteigen die Umbauten diesen Rahmen, was bei einer Erweiterung jedenfalls immer der Fall sein dürfte, benötigen Sie eine schriftliche Baubewilligung der kommunalen Baubehörde.

Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung in Angriff genommen oder abweichend von bewilligten Plänen oder Auflagen in der Baubewilligung ausgeführt, verfügt die kommunale Baubehörde die Einstellung der Bauarbeiten.

Bestehen Anzeichen für baurechtswidrige Zustände, wird nach einer Vorankündigung eine nachträgliche Baukontrolle durchgeführt. Stellt die kommunale Baubehörde dabei fest, dass eine Immobilie ohne erforderliche Baubewilligung umgebaut oder erweitert wurde, führt sie ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durch.

Entspricht der Umbau oder die Erweiterung der Bauordnung, wird dieses nachträglich bewilligt. In diesem Fall kann die Baubehörde eine Busse aussprechen.

Stellt sie bei der Prüfung des nachträglichen Baugesuchs jedoch fest, dass das Bauvorhaben nicht bewilligt werden kann, eröffnet sie ein Verfahren auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und ein Bussverfahren.

#4 – Welche Massnahmen kann ich ergreifen, wenn ich mit meinem Nachbar aufgrund von Lärm oder anderen störenden Verhaltensweise uneins bin?

Antwort HEV: Der HEV Schweiz hat zum Nachbarrecht eine gute Zusammenstellung publiziert. Diese findet man hier.

#5 – Wie kann man mögliche Herausforderungen beim Hauskauf vermeiden?

Antwort HEV: Beim Kauf einer Immobilie stehen potenzielle Käufer vor einer Vielzahl von Herausforderungen, die eine sorgfältige Planung und Durchführung erfordern. Hier sind einige der grössten Herausforderungen und mögliche Strategien, um sie zu vermeiden oder zu bewältigen:

Finanzielle Herausforderungen:

• Eine der grössten Hürden ist die Finanzierung des Immobilienkaufs. Hohe Preise, unerwartete Kosten und die Einhaltung der Kreditanforderungen können den Kaufprozess erschweren.
• Um dies zu vermeiden, ist es wichtig, vor dem Kauf eine solide Finanzplanung durchzuführen. Das Einholen von Angeboten von verschiedenen Kreditgebern und die Sicherstellung eines angemessenen finanziellen Puffers für unvorhergesehene Ausgaben können helfen.
• Ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen vor der Besichtigung kann Ihre Chance auf eine Zusage deutlich erhöhen.
• Zudem ist abzuklären, welche Steuern und Abgaben bei einem Kauf anfallen.

Marktbedingungen und Standortwahl:

• Die Auswahl des richtigen Standorts und die Einschätzung der Marktlage sind entscheidend. Über- oder unterbewertete Immobilien können zu finanziellen Verlusten führen.
• Eine gründliche Marktrecherche und die Bewertung des Standorts im Hinblick auf Wertsteigerungspotenzial und Lebensqualität sind unerlässlich. Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler kann ebenfalls von Vorteil sein.

Rechtliche Aspekte und Vertragsbedingungen:

• Der Immobilienkaufvertrag und die damit verbundenen rechtlichen Aspekte können komplex sein. Unklare Vertragsbedingungen oder versteckte Klauseln können zu rechtlichen Problemen führen.
• Um dies zu vermeiden, ist es ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen, der den Vertrag prüft und gegebenenfalls Anpassungen vorschlägt. Eine gründliche Prüfung aller Bedingungen und Vereinbarungen ist unerlässlich.

Bauliche Mängel und Inspektionen:

• Versteckte Mängel oder Reparaturbedarf können nach dem Kauf teure Überraschungen darstellen. Eine unzureichende Inspektion der Immobilie kann zu finanziellen Verlusten führen.
• Um dieses Risiko zu mindern, ist es wichtig, eine umfassende Inspektion der Immobilie durch einen qualifizierten Inspektor durchführen zu lassen. Eine offene Kommunikation mit dem Verkäufer über etwaige Mängel ist ebenfalls wichtig.

Emotionale Entscheidungen:

• Der Immobilienkauf kann eine emotionale Angelegenheit sein, die dazu führen kann, dass rationale Entscheidungen vernachlässigt werden. Überstürzte Entscheidungen können zu finanziellen Problemen oder Bedauern führen.
• Um diesem Risiko vorzubeugen, ist es wichtig, den Kaufprozess objektiv und rational anzugehen. Eine Liste von Prioritäten und klare Kriterien für die Auswahl der Immobilie können helfen, emotionale Einflüsse zu minimieren.

Durch eine gründliche Vorbereitung, eine umfassende Recherche und die Zusammenarbeit mit Experten können potenzielle Käufer die grössten Herausforderungen beim Kauf einer Immobilie erfolgreich bewältigen und einen reibungslosen Kaufprozess gewährleisten.

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#6 – Wie kann ich vorgehen, wenn ich mit einem Handwerker unzufrieden bin und die durchgeführten Arbeiten nicht meinen Erwartungen entsprechen?

Antwort HEV: Wenn Sie mit einem Handwerker unzufrieden sind und die durchgeführten Arbeiten nicht Ihren Erwartungen entsprechen, gibt es mehrere Schritte, die Sie unternehmen können, um eine Lösung zu finden:

• Direkte Kommunikation: Versuchen Sie zunächst, das Problem direkt mit dem Handwerker zu besprechen. Erklären Sie klar und sachlich, was Ihrer Meinung nach nicht den vereinbarten Standards oder Erwartungen entspricht. Oft lassen sich Missverständnisse und Probleme durch ein offenes Gespräch klären.
• Dokumentation: Dokumentieren Sie die Mängel oder Probleme mit Fotos, Videos und schriftlichen Notizen. Halten Sie ebenfalls die Kommunikation mit dem Handwerker schriftlich fest, um bei Bedarf Belege vorweisen zu können.
• Nachbesserung fordern: Bitten Sie den Handwerker, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Setzen Sie hierfür eine klare Frist und kommunizieren Sie diese schriftlich. Lässt der Handwerker die Frist ungenutzt verstreichen, so empfiehlt es sich, eine Nachfrist anzusetzen. Sofern nicht ein SIA-Vertrag Grundlage der Rechtsbeziehung ist, können Sie bei erheblichen Mängeln auch einen Abzug am Preis vornehmen. Insbesondere bei kleineren Arbeiten funktioniert dies praktisch jedoch nur, wenn noch nicht der gesamte Preis bezahlt wurde; andernfalls stünde der Aufwand in einem ungünstigen Verhältnis zum möglichen Ergebnis, wenn der Rechtsweg beschritten werden soll. – Sobald es sich um einen höheren Interessenwert handelt, lohnt es sich, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen, damit nicht durch ungeschicktes Verhalten Rechte verloren gehen.
• Beratung durch Fachstellen: Wenn das Problem weiterhin besteht, können Sie sich an Fachstellen wenden. Dazu gehören die Verbraucherschutzorganisationen in der Schweiz, wie die Stiftung für Konsumentenschutz oder lokale Handwerkskammern und Berufsverbände, die Beratung und Unterstützung anbieten.
• Rechtliche Schritte: Sollten die bisherigen Schritte zu keiner zufriedenstellenden Lösung führen, könnten rechtliche Schritte in Betracht gezogen werden. Dies umfasst in der Regel die Konsultation eines Rechtsanwalts, der auf Bau- oder Vertragsrecht spezialisiert ist. Der Anwalt kann Sie über Ihre Rechte aufklären und dabei helfen, eine aussergerichtliche Einigung zu erzielen oder, falls notwendig, eine Klage einreichen.

Es ist wichtig, dass Sie in jedem Schritt versuchen, eine gütliche Einigung zu erzielen und die Kommunikation mit dem Handwerker aufrechtzuerhalten. Sollten Sie jedoch rechtliche Unterstützung benötigen, ist es ratsam, sich an einen im Bau- oder Vertragsrecht erfahrenen Rechtsanwalt zu wenden.

#7 – Welche Versicherungen soll ich auf mein Haus und Grundstück abschliessen?

Antwort HEV: Als Hauseigentümer benötigen Sie verschiedene Versicherungen, um Ihr Eigentum, Ihre Haftung und Ihre finanzielle Sicherheit zu schützen. Hier sind einige wichtige Versicherungen, die Sie in Betracht ziehen sollten:

Obligatorische Gebäudeversicherung: Die Gebäudeversicherung Graubünden versichert alle Gebäude im Kanton gegen Feuer- und Elementarschäden. Nicht versichert sind freistehende Gebäude mit Gestehungskosten (Erstellungskosten) von unter CHF 20'000.00. 

Mit einer Feuer- und Elementarversicherung werden zusätzlich Schäden durch Blitzschlag, Sturmwind, Hagel, Hochwasser u.v.m. versichert. 

Für ein selbstbewohntes Einfamilienhaus werden die folgenden Versicherungen zusätzlich empfohlen: 

• Gebäudesachversicherung mit Erdbebendeckung und Einschliessen von Haustechnischen Anlagen
• Hausratversicherung 

Für vermietete Mehrfamilienhäuser wird empfohlen, eine Gebäudesachversicherung abzuschliessen und anschliessend Gebäudeglas (Hauseingang, Treppenhaus etc.), Haustechnische Anlagen (Lift, Solaranlage etc.), Geräte und Materialien für den Liegenschaftsunterhalt und Erdbeben einzuschliessen. 

Es ist wichtig, dass Sie sich mit einem Versicherungsberater oder einem Versicherungsmakler in Verbindung setzen, um Ihre spezifischen Bedürfnisse und die entsprechenden Versicherungsoptionen zu besprechen.

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